Os investidores imobiliários estrangeiros estão a voltar-se cada vez mais para o mercado de arrendamento dos EUA devido ao seu potencial. Mas com isto vem o desafio de compreender e navegar nas entidades holding para garantir a segurança dos seus investimentos e de si próprios. Neste artigo, analisaremos as diferentes estruturas legais disponíveis para os investidores estrangeiros nos Estados Unidos, para que possa tomar uma decisão informada relativamente à proteção das suas propriedades de investimento.
Por que usar uma estrutura legal para imóveis nos EUA?
Uma empresa em nome individual é quando a propriedade é detida em nome do investidor. É uma estrutura de pequena empresa simples e de proprietário único que oferece a forma mais simples e rápida de criar uma empresa imobiliária. No entanto, a propriedade de bens imóveis em nome próprio comporta vários riscos possíveis.
Quaisquer acções judiciais contra a propriedade, tais como impostos não pagos ou um inquilino que intente uma ação por danos, serão intentadas contra o proprietário individual. Isto significa que os bens pessoais estão em jogo e podem ser objeto de penhora para satisfazer eventuais créditos financeiros. Além disso, sem uma entidade jurídica, pode ser difícil para os investidores estrangeiros abrirem contas bancárias e obterem financiamento para investimentos imob iliários nos EUA ou outras tarefas administrativas (ou seja, encerramentos).
Para mitigar estes riscos, os investidores estrangeiros podem optar por criar uma entidade separada para as suas propriedades de investimento nos EUA, em vez de utilizarem uma empresa em nome individual. Esta opção oferece uma maior proteção jurídica ao separar os seus bens pessoais dos da empresa, pelo que quaisquer responsabilidades relacionadas com a propriedade permanecem com a própria empresa. Os investidores estrangeiros têm à sua disposição várias estruturas diferentes, cada uma com as suas vantagens e desvantagens.
Estruturas legais populares de investimento imobiliário
Existem três estruturas legais principais para estrangeiros que investem em imóveis nos EUA: Sociedades de Responsabilidade Limitada, Parcerias e Trusts. Vejamos cada um deles em pormenor.
Sociedade de responsabilidade limitada
Uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) é uma estrutura jurídica flexível para proprietários de empresas que protege os activos pessoais e empresariais de responsabilidades. Uma LLC pode ter um ou mais proprietários, conhecidos como membros, que podem ser indivíduos, corporações ou outras LLCs.
Uma LLC com um único membro tem apenas um proprietário, enquanto uma LLC com vários membros tem dois ou mais proprietários. Uma série de LLCs permite múltiplas “séries de LLCs” dentro de uma entidade maior que pode operar separadamente, mas ainda assim beneficiar de recursos partilhados, como serviços de contabilidade.
Formação e estruturação de uma LLC
A constituição de uma LLC envolve o registo de artigos de organização no estado onde a propriedade está localizada. Os artigos de organização incluem normalmente informações como o nome da sua LLC, o seu objetivo e os nomes dos seus membros. Uma vez aprovado pelo estado, deve ser redigido um acordo operacional que defina a forma como a LLC será gerida e operada.
Gerir uma SRL
Uma LLC pode ser gerida pelos seus membros ou por um gestor designado. Nas SRL geridas por membros, cada membro tem uma palavra a dizer na tomada de decisões, salvo disposição em contrário no acordo de exploração. Numa estrutura de LLC gerida por um gestor, um gestor designado toma todas as decisões em nome da empresa.
Prós e contras de uma LLC
- Oferece proteção de bens pessoais aos seus membros. Quem processa a sua empresa não pode, geralmente, ir atrás dos seus outros bens pessoais ou comerciais.
- As SRL não são tributadas a nível da entidade. Em vez disso, os lucros, perdas e mais-valias são transferidos para as declarações de rendimentos dos membros individuais. Assim, não há dupla tributação.
- Uma desvantagem é o facto de a constituição e manutenção de uma LLC exigir algum trabalho administrativo.
- Existem também taxas de arranque e taxas anuais, que variam de estado para estado.
Declaração de Haia e tratados fiscais
Embora seja seguro dizer que ninguém se queixaria de não ser tributado duas vezes, esta regra tem algumas excepções. A utilização de uma LLC como veículo de passagem para evitar a dupla tributação só se aplica a residentes de países que fazem parte da Declaração de Hauge, incluindo o Canadá, a Suíça, o Reino Unido e Israel.
Isto deve-se ao facto de os Estados Unidos e os governos estrangeiros terem acordos que permitem que os cidadãos estrangeiros sejam tributados a uma taxa mais baixa sobre determinados tipos de rendimentos obtidos nos Estados Unidos. Estes tratados prevêem normalmente taxas reduzidas de retenção na fonte sobre dividendos, juros, royalties, mais-valias e outros rendimentos provenientes de fontes nos EUA.
Para os investidores imobiliários estrangeiros, a compreensão das implicações da Declaração de Haia e dos tratados fiscais dos EUA pode ser inestimável para determinar qual a estrutura legal a utilizar quando se detém uma propriedade para arrendamento nos EUA. Os investidores também podem obter mais informações visitando:
- IRS.gov – irs.gov/individuals/international-taxpayers/tax-treaties
- HCCH.net – hcch.net/en/states/hcch-members
Parceria
Uma parceria é uma entidade empresarial em que duas ou mais pessoas partilham a propriedade de um único bem. Existem dois tipos principais de sociedades de pessoas: as sociedades em nome coletivo e as sociedades em comandita simples.
A principal diferença entre as duas é que, na primeira, cada sócio partilha a mesma responsabilidade pelas responsabilidades e dívidas da empresa. Numa sociedade em comandita, um ou mais sócios gerais gerem a propriedade. No entanto, têm uma proteção de responsabilidade limitada mais baixa devido aos seus papéis activos. Qualquer outro sócio comanditário da empresa só tem responsabilidade até ao montante que investiu.
Formação e estruturação de uma parceria
A constituição de uma sociedade implica a criação de um acordo de sociedade que defina os termos da sociedade, incluindo as responsabilidades de cada parceiro, a partilha de lucros e perdas e a autoridade para tomar decisões. O acordo de parceria deve também especificar se a parceria é geral ou limitada.
Gerir uma parceria
As parcerias podem ser geridas por todos os parceiros coletivamente ou por um parceiro designado que actua como parceiro de gestão. Cada parceiro é pessoalmente responsável por quaisquer dívidas ou obrigações contraídas pela parceria.
Prós e contras de uma parceria
- As parcerias permitem flexibilidade na gestão e na tributação.
- Os rendimentos gerados pela parceria são declarados nas declarações de impostos individuais e não ao nível da entidade, o que pode resultar em impostos globais mais baixos.
- Outra vantagem é que cada parceiro pode trazer competências e recursos únicos para a mesa, o que pode ajudar a fazer crescer o negócio de arrendamento de imóveis.
- Uma desvantagem é o facto de cada sócio ser pessoalmente responsável por quaisquer dívidas ou obrigações contraídas, dependendo da forma como a sociedade está estruturada.
- Podem surgir problemas de sucessão com a morte de um sócio (em negócios com o património do sócio).
- Além disso, pode haver dificuldades na tomada de decisões se os sócios tiverem opiniões diferentes sobre a forma de gerir a empresa de arrendamento de imóveis.
Fideicomissos para bens imóveis
Outra estrutura jurídica que os cidadãos estrangeiros podem querer considerar é o trust imobiliário. Um trust é uma entidade jurídica que pode deter e gerir activos em nome dos seus beneficiários. Existem dois tipos principais de trusts: os trusts com direito de concessão e os trusts sem direito de concessão.
Antes de continuar, é importante notar que os estrangeiros que investem em bens imobiliários nos EUA através de uma estrutura fiduciária podem ter implicações fiscais diferentes, consoante escolham um trust concedente ou não concedente. Por conseguinte, os investidores devem consultar profissionais jurídicos e financeiros antes de decidirem qual o tipo de trust mais adequado para si.
Fideicomissos com ou sem outorgante
Um grantor trust é aquele em que o grantor (investidor) retém certos direitos sobre os activos detidos no trust, tais como o controlo sobre as decisões de investimento ou o rendimento gerado por esses activos. Em contrapartida, num trust não-concedente, estes direitos são totalmente cedidos pelo concedente.
Num grantor trust, o grantor é normalmente responsável pelo pagamento de impostos sobre qualquer rendimento gerado pelos activos detidos no trust. Isto significa que qualquer rendimento de aluguer obtido a partir de bens imobiliários nos EUA pertencentes ao trust seria declarado na declaração de impostos pessoal do concedente.
Por outro lado, com um trust não-concedente, o próprio trust é responsável pelo pagamento de impostos sobre o seu rendimento. O trustee terá de apresentar uma declaração de impostos separada para o trust e pagar quaisquer impostos aplicáveis devidos.
Formação e estruturação de um fundo fiduciário
Para formar um trust, o investidor (conhecido como grantor) terá de transferir a propriedade da sua propriedade de aluguer para o trust. O concedente nomeia então um trustee para gerir a propriedade em nome dos beneficiários.
Relativamente à estruturação do trust, os investidores estrangeiros podem optar por criar um trust revogável ou irrevogável. Um trust revogável permite que o outorgante altere ou revogue os termos do trust em qualquer altura, enquanto um trust irrevogável não pode ser alterado depois de criado.
Gerir um fundo fiduciário
Uma vez criado o trust, cabe ao trustee (que pode ser uma pessoa singular ou uma entidade profissional) gerir e manter a propriedade em nome dos seus beneficiários. As tarefas incluem a cobrança de rendas, o pagamento de despesas relacionadas com a propriedade e a tomada de decisões sobre reparações ou melhoramentos. É importante que os investidores estrangeiros escolham um fiduciário de confiança e conhecedor das leis e regulamentos imobiliários dos EUA.
Prós e contras de manter os bens imóveis num fundo fiduciário
- Os trusts oferecem uma maior proteção patrimonial, uma vez que são entidades jurídicas separadas dos seus beneficiários.
- Os fundos fiduciários podem proporcionar benefícios fiscais e facilitar aos investidores estrangeiros a transmissão dos seus activos aos seus herdeiros.
- No entanto, a criação de um trust pode implicar custos iniciais significativos e taxas contínuas de gestão e administração.
- Os fundos fiduciários podem também limitar o controlo do investidor sobre os seus activos, uma vez que são geridos por administradores fiduciários e não diretamente detidos por indivíduos.
Os investidores estrangeiros podem utilizar estruturas empresariais?
Na maioria dos casos, a utilização de uma estrutura jurídica empresarial, como uma S Corporation ou uma C Corporation, não funciona para os cidadãos estrangeiros, porque estes têm de trabalhar nos EUA e apresentar dois anos de rendimentos W2. Este requisito dificulta a vida de quem quer investir passivamente em bens imobiliários sem trabalhar ativamente nos EUA.
Dito isto, é importante compreender as diferenças entre S-corps e C-corps. Ambas são entidades jurídicas separadas dos seus proprietários e oferecem proteção contra a responsabilidade dos accionistas. No entanto, algumas diferenças entre eles são dignas de registo.
As S-corporations são entidades pass-through em que os lucros e as perdas são transferidos para as declarações fiscais pessoais dos accionistas. Isto significa que os accionistas da S-corp só pagam impostos sobre a sua parte do rendimento da empresa à sua taxa de imposto individual. Por outro lado, as empresas C são tributadas separadamente dos seus proprietários e devem apresentar uma declaração de imposto sobre as sociedades. Os accionistas também pagam impostos sobre os dividendos recebidos da sociedade.
Em geral, embora a utilização de uma estrutura corporativa possa não ser uma opção para a maioria dos investidores estrangeiros que procuram investir em propriedades para arrendamento nos EUA devido a requisitos rigorosos, compreender as diferenças entre S-corps e C-corps pode ser benéfico ao considerar diferentes estruturas legais para a sua carteira de investimentos.
Benefícios fiscais da obtenção de um empréstimo através de uma entidade dos EUA
Como investidor imobiliário estrangeiro, a obtenção de um empréstimo imobiliário através de uma entidade dos EUA pode ter vários benefícios fiscais. Em primeiro lugar, permite-lhe tirar partido das regras do sistema fiscal americano, como as deduções das despesas com juros e outras taxas de financiamento, por exemplo, os custos de fecho. Além disso, uma estrutura legal como uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) pode ajudá-lo a evitar a dupla tributação do seu rendimento de aluguer, desde que seja cidadão de um país que tenha um tratado fiscal com os EUA.
No entanto, é importante notar que os benefícios fiscais específicos dependerão de vários factores, tais como o tipo de estrutura jurídica utilizada, a estrutura de propriedade da entidade e a forma como o imóvel arrendado é gerido. Por isso, é sempre aconselhável consultar um advogado licenciado ou um profissional da área fiscal especializado em investimentos imobiliários internacionais.
Conclusão
A estrutura legal que escolher para deter uma propriedade para arrendamento nos EUA pode ter um impacto significativo no sucesso do seu investimento. É importante compreender as vantagens e desvantagens de cada uma delas e consultar profissionais para determinar qual a melhor opção para a sua situação específica. Seguindo estas dicas e utilizando estruturas populares para manter propriedades, os estrangeiros podem proteger melhor os seus investimentos e alcançar um crescimento financeiro a longo prazo no mercado imobiliário dos EUA.
