Los inversores inmobiliarios extranjeros se centran cada vez más en el mercado de alquiler en Estados Unidos debido a su potencial. Pero con esto surge el desafío de comprender y navegar por las entidades legales para garantizar que sus inversiones y ellos mismos estén seguros. En este artículo, examinaremos las diferentes estructuras legales disponibles para los inversores extranjeros en Estados Unidos, para que pueda tomar una decisión informada sobre la protección de sus propiedades de inversión.
¿Por qué utilizar una estructura jurídica para los bienes inmuebles en EE.UU.?
Una empresa individual es cuando la propiedad está a nombre del inversor. Se trata de una estructura de pequeña empresa sencilla y unipersonal que ofrece la forma más sencilla y rápida de crear una empresa inmobiliaria. Sin embargo, poseer bienes raíces a su nombre conlleva varios riesgos posibles.
Cualquier reclamación legal contra la propiedad, como impuestos impagados o una demanda de un inquilino por daños y perjuicios, se hará contra el propietario individual. Esto significa que los bienes personales están en juego y podrían ser embargados para satisfacer cualquier reclamación financiera. Además, sin una entidad legal, puede ser difícil para los inversores extranjeros abrir cuentas bancarias y obtener financiación para inversiones inmobili arias en Estados Unidos u otras tareas administrativas (por ejemplo, cierres).
Para mitigar estos riesgos, los inversores extranjeros pueden optar por crear una entidad separada para sus propiedades de inversión en Estados Unidos en lugar de utilizar una sociedad unipersonal. Al separar sus activos personales de los de la empresa, ofrece una mayor protección legal, de modo que cualquier responsabilidad relacionada con la propiedad queda en manos de la propia empresa. Los inversores extranjeros disponen de varias estructuras diferentes, cada una con sus ventajas e inconvenientes.
Estructuras jurídicas populares de inversión inmobiliaria
Existen tres estructuras legales principales para los extranjeros que invierten en bienes raíces en Estados Unidos: Sociedades de Responsabilidad Limitada, Sociedades Colectivas y Fideicomisos. Veamos cada una de ellas con más detalle.
Sociedad de responsabilidad limitada
Una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) es una estructura legal flexible para propietarios de empresas que protege los activos personales y empresariales de las responsabilidades. Una LLC puede tener uno o varios propietarios, conocidos como miembros, que pueden ser personas físicas, sociedades u otras LLC.
Una SRL unipersonal tiene un único propietario, mientras que una SRL pluripersonal tiene dos o más propietarios. Una SRL en serie permite la existencia de varias «series de SRL» dentro de una entidad mayor, que pueden operar por separado pero seguir beneficiándose de recursos compartidos, como los servicios de contabilidad.
Constitución y estructuración de una SRL
Para constituir una SRL, es necesario presentar los estatutos de la sociedad en el estado donde se encuentra la propiedad. Estos estatutos suelen incluir información como el nombre de su LLC, su propósito y los nombres de sus miembros. Una vez aprobados por el estado, se debe redactar un acuerdo de funcionamiento que describa cómo se gestionará y operará la LLC.
Gestión de una SRL
Una LLC puede ser gestionada por sus miembros o por un gestor designado. En las SRL gestionadas por sus miembros, cada uno de ellos tiene el mismo peso en la toma de decisiones, salvo que se indique lo contrario en el acuerdo de funcionamiento. En una estructura LLC gestionada por un gerente, un gerente designado toma todas las decisiones en nombre de la empresa.
Ventajas e inconvenientes de una SRL
- Ofrece protección patrimonial personal a sus miembros. Por lo general, quien demanda a su empresa no puede ir tras sus otros bienes personales o empresariales.
- Las SRL no tributan a nivel de entidad. En cambio, los beneficios, las pérdidas y las plusvalías pasan a las declaraciones de la renta de los miembros individuales. Por tanto, no hay doble imposición.
- Una desventaja es que constituir y mantener una LLC requiere cierto trabajo administrativo.
- También existen tasas iniciales y anuales, que varían de un estado a otro.
Declaración de La Haya y convenios fiscales
Aunque es seguro que nadie se quejaría de que no se le cobraran impuestos dos veces, esta regla tiene algunas excepciones. La utilización de una LLC como vehículo de transferencia para evitar la doble imposición sólo se aplica a los residentes de los países que forman parte de la Declaración de Hauge, incluidos Canadá, Suiza, el Reino Unido e Israel.
Esto se debe a que los gobiernos de Estados Unidos y de otros países tienen acuerdos que permiten a los ciudadanos extranjeros tributar a un tipo más bajo por determinados tipos de ingresos obtenidos en Estados Unidos. Estos tratados suelen prever tipos reducidos de retención sobre dividendos, intereses, cánones, plusvalías y otras rentas procedentes de fuentes situadas en Estados Unidos.
Para los inversores inmobiliarios extranjeros, comprender las implicaciones de la Declaración de La Haya y de los tratados fiscales de EE.UU. puede ser muy valioso a la hora de determinar qué estructura jurídica utilizar cuando se tienen propiedades en alquiler en EE.UU. Se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho internacional para obtener información más detallada. Los inversores también pueden obtener más información visitando
- IRS.gov – irs.gov/individuals/international-taxpayers/tax-treaties
- HCCH.net – hcch.net/en/states/hcch-members
Asociación
Una sociedad colectiva es una entidad empresarial en la que dos o más personas comparten la propiedad de un mismo bien. Existen dos tipos principales de sociedades: las sociedades colectivas y las sociedades comanditarias. Existen dos tipos principales de sociedades: las sociedades colectivas y las sociedades comanditarias.
La principal diferencia entre ambas es que en la primera cada socio comparte por igual la responsabilidad del pasivo y las deudas de la empresa. En una sociedad comanditaria, uno o varios socios colectivos gestionan la propiedad. Sin embargo, tienen una menor protección de responsabilidad limitada debido a sus funciones activas. Cualquier otro socio comanditario de la empresa sólo tiene responsabilidad hasta la cantidad que invirtió.
Constitución y estructuración de una sociedad
Para constituir una sociedad hay que redactar un contrato de sociedad que defina las condiciones de la misma, incluidas las responsabilidades de cada socio, el reparto de beneficios y pérdidas y la autoridad para tomar decisiones. El contrato de sociedad también debe especificar si la sociedad es general o limitada.
Gestionar una asociación
Las sociedades pueden ser gestionadas por todos los socios colectivamente o por un socio designado que actúa como socio gestor. Cada socio responde personalmente de las deudas u obligaciones contraídas por la sociedad.
Ventajas e inconvenientes de una asociación
- Las sociedades permiten flexibilidad en la gestión y la fiscalidad.
- Los ingresos generados por la sociedad se declaran en las declaraciones fiscales individuales en lugar de a nivel de la entidad, lo que puede dar lugar a un menor pago de impuestos en general.
- Otra ventaja es que cada socio puede aportar habilidades y recursos únicos, lo que puede ayudar a hacer crecer el negocio de alquiler de propiedades.
- Una desventaja es que cada socio es personalmente responsable de las deudas u obligaciones contraídas, dependiendo de cómo esté estructurada la sociedad.
- Pueden surgir problemas de sucesión con el fallecimiento de un socio (en el negocio con el patrimonio del socio).
- Además, pueden surgir problemas a la hora de tomar decisiones si los socios tienen opiniones divergentes sobre cómo dirigir el negocio de alquiler de propiedades.
Fideicomisos inmobiliarios
Otra estructura jurídica que los extranjeros pueden considerar es un fideicomiso inmobiliario. Un fideicomiso es una entidad jurídica que puede poseer y gestionar activos en nombre de sus beneficiarios. Existen dos tipos principales de fideicomisos: los fideicomisos otorgantes y los fideicomisos no otorgantes.
Antes de continuar, es importante señalar que los extranjeros que inviertan en bienes inmuebles estadounidenses a través de una estructura fiduciaria pueden tener diferentes implicaciones fiscales dependiendo de si eligen un fideicomiso otorgante o no otorgante. Por lo tanto, los inversores deben consultar a profesionales jurídicos y financieros antes de decidir qué tipo de fideicomiso les conviene.
Fideicomisos otorgantes y no otorgantes
Un fideicomiso otorgante es aquel en el que el otorgante (inversor) conserva ciertos derechos sobre los activos mantenidos en el fideicomiso, como el control sobre las decisiones de inversión o los ingresos generados por esos activos. En cambio, con un fideicomiso no otorgante, el otorgante renuncia por completo a estos derechos.
En un fideicomiso otorgante, el otorgante suele ser responsable del pago de impuestos sobre cualquier ingreso generado por los activos mantenidos en el fideicomiso. Esto significa que cualquier ingreso por alquiler obtenido de bienes inmuebles estadounidenses propiedad del fideicomiso se declararía en la declaración de la renta personal del otorgante.
Por otro lado, con un fideicomiso no concedente, el propio fideicomiso es responsable de pagar los impuestos sobre sus ingresos. El fideicomisario tendría que presentar una declaración de la renta separada para el fideicomiso y pagar los impuestos aplicables adeudados.
Constitución y estructuración de un fideicomiso
Para constituir un fideicomiso, el inversor (conocido como el otorgante) tendría que transferir la propiedad de su vivienda de alquiler al fideicomiso. El otorgante nombraría entonces a un fideicomisario para que gestionara la propiedad en nombre de los beneficiarios.
En cuanto a la estructuración del fideicomiso, los inversores extranjeros pueden optar por crear un fideicomiso revocable o irrevocable. Un fideicomiso revocable permite al otorgante cambiar o revocar los términos del fideicomiso en cualquier momento, mientras que un fideicomiso irrevocable no puede cambiarse una vez creado.
Gestionar un fideicomiso
Una vez constituido el fideicomiso, corresponde al fideicomisario (que puede ser una persona física o una entidad profesional) gestionar y mantener la propiedad en nombre de sus beneficiarios. Entre sus tareas se incluyen cobrar el alquiler, pagar los gastos relacionados con la propiedad y tomar decisiones sobre reparaciones o mejoras. Es importante que los inversores extranjeros elijan un fideicomisario de confianza y bien informado que entienda las leyes y reglamentos inmobiliarios de Estados Unidos.
Ventajas e inconvenientes de mantener bienes inmuebles en un fideicomiso
- Los fideicomisos ofrecen una mayor protección de los activos, ya que son entidades jurídicas separadas de sus beneficiarios.
- Los fideicomisos pueden ofrecer ventajas fiscales y facilitar a los inversores extranjeros la transmisión de sus activos a sus herederos.
- Sin embargo, la creación de un fideicomiso puede implicar importantes costes iniciales y gastos continuos de gestión y administración.
- Los fideicomisos también pueden limitar el control de un inversor sobre sus activos, ya que están gestionados por fideicomisarios en lugar de ser propiedad directa de personas físicas.
¿Pueden los inversores extranjeros utilizar estructuras societarias?
En la mayoría de los casos, el uso de una estructura jurídica corporativa como una corporación S o una corporación C no funcionará para los extranjeros porque tienen que trabajar en los EE.UU. y mostrar dos años de ingresos W2. Este requisito dificulta las cosas a quienes desean invertir pasivamente en bienes inmuebles sin trabajar activamente en Estados Unidos.
Dicho esto, es importante comprender las diferencias entre las sociedades «S» y las sociedades «C». Ambas son entidades jurídicas separadas de sus propietarios y ofrecen protección de la responsabilidad de los accionistas. Sin embargo, cabe señalar algunas diferencias entre ellos.
Las sociedades de tipo «S» son entidades canalizadoras en las que los beneficios y las pérdidas se repercuten en las declaraciones de impuestos personales de los accionistas. Esto significa que los accionistas de la S-corp sólo pagan impuestos sobre su parte de los ingresos de la empresa a su tipo impositivo individual. Por otro lado, las sociedades de tipo C tributan por separado de sus propietarios y deben presentar una declaración del impuesto de sociedades. Los accionistas también pagan impuestos sobre los dividendos que reciben de la empresa.
En general, aunque el uso de una estructura corporativa puede no ser una opción para la mayoría de los inversores extranjeros que buscan invertir en propiedades de alquiler en los EE.UU. debido a los estrictos requisitos, la comprensión de las diferencias entre S-corps y C-corps todavía puede ser beneficioso cuando se consideran diferentes estructuras legales para su cartera de inversiones.
Ventajas fiscales de obtener un préstamo a través de una entidad estadounidense
Como inversor inmobiliario extranjero, obtener un préstamo inmobiliario a través de una entidad estadounidense puede tener varias ventajas fiscales. En primer lugar, le permite beneficiarse de las normas del sistema fiscal estadounidense, como las deducciones por gastos de intereses y otras comisiones de financiación, por ejemplo, los gastos de cierre. Además, una estructura jurídica como una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) puede ayudarle a evitar la doble imposición sobre sus ingresos por alquiler, siempre que sea ciudadano de un país que tenga un convenio fiscal con Estados Unidos.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que los beneficios fiscales específicos dependerán de varios factores, como el tipo de estructura jurídica utilizada, la estructura de propiedad de la entidad y la forma en que se gestiona la propiedad en alquiler. Por lo tanto, siempre es aconsejable consultar con un abogado licenciado o un profesional fiscal especializado en inversiones inmobiliarias internacionales.
Conclusión
La estructura jurídica que elija para poseer propiedades de alquiler en Estados Unidos puede influir significativamente en el éxito de su inversión. Es importante comprender las ventajas e inconvenientes de cada una y consultar con profesionales para determinar qué opción es la mejor para su situación particular. Siguiendo estos consejos y utilizando las estructuras habituales de tenencia de propiedades, los extranjeros pueden salvaguardar mejor sus inversiones y lograr un crecimiento financiero a largo plazo en el mercado inmobiliario estadounidense.
